Reequilibrio de oferta y demanda en el mercado de propiedades industriales: la infraestructura de la cadena de suministro entra en un nuevo ciclo

La demanda supera la oferta: el mercado inmobiliario industrial emite señales estructurales

El mercado inmobiliario industrial de Estados Unidos, tras varios años de exceso de oferta, está mostrando claras señales de retorno al equilibrio. El último informe «Estadísticas del mercado industrial de EE. UU. del segundo trimestre de 2026» de Colliers muestra que la tasa de desocupación nacional cayó 7 puntos básicos trimestralmente hasta el 7,3%, la absorción neta alcanzó los 59 millones de pies cuadrados, mientras que la nueva superficie entregada en el mismo período fue de solo 53 millones de pies cuadrados, el valor trimestral más bajo desde 2016. La demanda vuelve a superar a la nueva oferta, y esta reversión marca que el auge de desarrollo provocado por la pandemia en los últimos años ha entrado en una fase de digestión.

Recalibración de oferta y demanda detrás de la estabilización de la desocupación

Tras un aumento continuo, la tasa de desocupación se estabiliza debido principalmente a que la brecha entre oferta y demanda se está estrechando. Craig Hurvitz, director nacional de investigación industrial de Colliers, señaló que los nuevos entregas han caído significativamente desde su pico, mientras que la actividad de arrendamiento y la absorción neta han mejorado. Los datos muestran que la absorción neta en el segundo trimestre aumentó en 31 millones de pies cuadrados interanualmente, mientras que la nueva oferta se redujo en 22 millones de pies cuadrados. De los 79 mercados monitoreados por Colliers, el 63% experimentó una disminución o estabilización de la tasa de desocupación en el último año, lo que indica que el ajuste no es un fenómeno local, sino generalizado.

Aunque la tasa de desocupación actual sigue siendo superior a los niveles prepandémicos, ha disminuido respecto al pico de 2025. Cabe destacar que los mercados con exceso de construcción (como algunos centros de distribución del interior) todavía necesitan tiempo para absorber el inventario, pero el reducido pipeline de proyectos en construcción y la menor salida de grandes inquilinos brindan soporte para que la tasa de desocupación nacional haya tocado techo.

Evolución de la estructura de la demanda: la reconfiguración de la cadena de suministro impulsa una nueva lógica de almacenamiento

La recuperación de la demanda no es un simple repunte cíclico, sino un cambio estructural impulsado por el ajuste de la cadena de suministro global y las políticas industriales. El informe de Colliers señala que la demanda reciente de almacenamiento proviene principalmente de operadores logísticos tercerizados (3PL), minoristas, empresas de alimentos y bebidas, usuarios manufactureros y proyectos de diversificación de la cadena de suministro. Al mismo tiempo, la aceleración de la construcción de centros de datos ha generado demanda adicional para fabricantes de equipos y proveedores en mercados específicos.

Esto coincide en gran medida con las tendencias de «nearshoring» y «friendshoring» de la cadena de suministro global. Las políticas de relocalización manufacturera de EE. UU. (como la Ley de Chips y Ciencia y la Ley de Reducción de la Inflación) están promoviendo el retorno de instalaciones productivas, lo que conlleva la expansión de las redes de almacenamiento y distribución asociadas. Además, la penetración del comercio electrónico sigue aumentando, y las expectativas de los consumidores sobre los plazos de entrega exigen que los almacenes estén más cerca de los mercados finales, estimulando así la demanda de propiedades industriales en ubicaciones privilegiadas.

Nueva normalidad en la oferta: desarrollo prudente y expansión selectivaA pesar de que la superficie de proyectos en construcción en el segundo trimestre aumentó un 7% intermensual hasta los 312 millones de pies cuadrados, el nivel más alto desde el tercer trimestre de 2024, Colliers considera que el tamaño del pipeline no volverá a los máximos de 2022-2024. Las razones son: altos costos de financiamiento, aumento de los costos de construcción, endurecimiento de los estándares de préstamos y un escrutinio más estricto de los proyectos especulativos. El desarrollo futuro se centrará más en construcciones a medida (build-to-suit), ubicaciones de relleno (infill) y mercados con demanda ya definida.

Craig Hurvitz añadió que la reciente desaceleración en la entrega de nuevos espacios es un factor positivo para la "absorción del excedente" del mercado, pero la preocupación a largo plazo radica en que reiniciar el desarrollo lleva tiempo. Si la demanda de los inquilinos continúa mejorando mientras los nuevos inicios están limitados, algunos mercados podrían pasar rápidamente de altas tasas de vacancia a una escasez de espacios modernos y de calidad, lo que elevaría los alquileres.

Estabilización de los alquileres: la confirmación final del equilibrio del mercado

En el segundo trimestre, el alquiler promedio de almacenes/centros de distribución fue de 10,14 dólares por pie cuadrado, sin cambios intermensuales y con una leve disminución interanual del 1,6%. Colliers explica que algunos mercados costeros experimentaron un "crecimiento extraordinario" durante la pandemia, y la corrección actual es un ajuste normal. Con la estabilización de la tasa de vacancia y la actividad de construcción muy por debajo de su pico, los alquileres se mantendrán relativamente estables durante el resto de 2026.

Desde una perspectiva a largo plazo, el mercado inmobiliario industrial está pasando de estar "impulsado por la oferta" a ser "dominado por la demanda". La resiliencia de la cadena de suministro, el almacenamiento previo y la relocalización cercana ya no son solo estrategias a corto plazo, sino la lógica subyacente de las operaciones empresariales. Esto determina que la base de la demanda de infraestructura de almacenamiento sigue siendo sólida, aunque las fluctuaciones cíclicas son inevitables.

Conclusión: la maduración de la infraestructura de la cadena de suministro

El reequilibrio del sector inmobiliario industrial estadounidense no es un fenómeno aislado, sino un reflejo de la reconfiguración de la red global de la cadena de suministro en el plano de los activos. El cambio de las empresas de la estrategia de producción "justo a tiempo" (JIT) a la de inventario "por si acaso" (JIC), junto con los ajustes en las políticas comerciales y los cambios tecnológicos, han elevado conjuntamente la demanda a largo plazo de almacenamiento moderno. Cuando el nuevo desarrollo se vuelve cauteloso y la demanda crece de manera constante, el mercado se dirige hacia un equilibrio más sostenible. Para los profesionales de la logística y la cadena de suministro, comprender esta transformación estructural es más importante que seguir las fluctuaciones trimestrales de los datos.